Deducción al sustituir un hipotecario por otro nuevo.

Distinto es el supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso constando como garantía los mismos bienes, sin continuidad entre ambos, puesto que son operaciones distintas y ello implica la pérdida del derecho o la imposibilidad de acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual por el nuevo proceso de financiación.

Un titular de un préstamo hipotecario destinado exclusivamente a la adquisición de su vivienda habitual quiso realizar una ampliación del citado préstamo, sin embargo el banco no realizó su ampliación, sino que cancelándolo en su totalidad concedió un segundo préstamo hipotecario de mayor importe con la misma garantía hipotecaria.
Por ello, se plantea si las cantidades satisfechas mensualmente por capital e intereses del nuevo préstamo así como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca forman parte de la base de deducción por inversión en vivienda.

La base de deducción por inversión en vivienda habitual es la suma de las cantidades satisfechas, por cualquier concepto, relacionadas con la adquisición de la misma, por lo que puede formarse, además de con el propio coste de la vivienda, con el importe de los tributos y gastos que origine su adquisición (impuestos directos e indirectos, registro, notario, etc.) y los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución de hipoteca, intereses, etc.).

De este modo, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza con financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a su adquisición.

En el caso de que se sustituya un préstamo hipotecario por otro no cabe entender que en ese momento finaliza la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por ello, tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, en la parte destinada a la cancelación del anterior, y sus correspondientes intereses junto con la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, dan derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

Por tanto, si éste fuera el caso, la parte de las cuotas mensuales, por amortización e intereses, del nuevo préstamo hipotecario que proporcionalmente corresponda a la cancelación del anterior, en la medida que este se destinó exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, son susceptibles de formar parte de la base de deducción del período impositivo en que se satisfagan. Igualmente, por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo hipotecario, son susceptibles de formar parte de la base de deducción del período impositivo en que se satisfagan tanto los gastos generados en la cancelación del préstamo originario, como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda.

Otra cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso constando como garantía los mismos bienes, sin continuidad entre ambos. De ser así, hay que entender que son operaciones distintas, e implica la pérdida al derecho o la imposibilidad de acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual por el nuevo proceso de financiación.